不動産企業における優秀な人材、万科も限界を迎えた。深鉄の継続的な輸血は、次第に埋まる穴を埋められなくなった。連携に関するニュース：大手6行が5年期の大額預金証券の販売を全面的に停止。

中国不動産における債務不履行状況を整理し、タイムラインと主要な出来事をまとめる。恒大、碧桂園、万科、その他私が把握していない不動産企業もあるか。

本分析基于 2025年12月 的最新视角，涵盖了从危机爆发到当前（2025年末）的完整时间线。

目前中国房地产行业的格局可以概括为：“恒大已清算、融创刚上岸、碧桂园仍在挣扎中、万科则保持着破铜烂铁的姿态”。

危機の火種：三道紅線（2020）

すべては、規制当局が不動産企業の無秩序な拡大を抑制するために設定したハードルだった。

• 時間: 2020年8月
• 政策: 「三道紅線」（前受金後の資産負債率70%超、純負債率100%超、短期預 cash flow 比率1未満）
• 結果: 不動産企業は、「借新還舊」で雪だるま式に拡大することができず、資金繰りが瞬く間に締め切られ、高レバレッジの不動産企業がドミノ骨牌式に倒壊を始めた。

大三元（だいさんげん）の現状とタイムライン

恒大 (Evergrande) —— 危機の発端

• 現状: 裁判所による清算命令が発せられる。許家印に対し強制措置が取られ、グループは崩壊・離散状態となる。
• 重要なタイムポイント:
  • 2021年12月: 初めて正式な違約（米ドル債利息の支払い不能）を行い、「制限性違約」と格付け機関によって認定される。これは中国不動産市場危機の目覚ましい出来事である。
  • 2023年9月: 許家印は違法犯罪に関与した疑いで、法に基づき強制措置が取られる。
  • 2024年1月: 香港高等法院で正式に清算命令が出され、恒大の海外再編失敗により清算手続きに入る。

碧桂园 (Country Garden) —— “優等生”の崩壊

• 現状: 債務再編中。かつて「宇宙第一不動産企業」と呼ばれたものの、違約は市場に対する民営住宅企業の最後の信頼を打ち砕いた。
• 重要なタイムポイント:
  • 2023年8月: 流動性圧力の発生を認め、二筆の米ドル債の利息支払いを怠った。
  • 2023年10月: 正式に違約を発表（4.7億香港ドルの満期款を支払うことができず）、顧問を聘用して海外債務再編を開始した。
  • 2024-2025年: 困難な債務再編交渉を続け、資産売却による自救策を実施（万達商管股权、オーストラリアプロジェクトなど）。

万科 (Vanke) —— 最後の砦 (2025年末の最新動向)

• 現状: 剛兑を打破。万科は長期間にわたって安定していたが、2025年末にも債務交渉（債権展延）を開始し、混合所有制/国営資本背景の不動産企業も独善できるとは限らないことを示唆した。
• 重要なタイムポイント:
  • 2024年上半期: 做空と格付け引き下げに見舞われたが、深セン市国有企業の言葉による支援と、招商銀行を主軸とする20億元規模の融資（PPI）によってなんとか債務を履行した。
  • 2025年11月: 初の債権延期提案。万科は債権者に対し、差し迫って満期を迎える非公開定向債券（PPI）の支払いを延期することを提案した。これは万科が公開市場における債務での初の「技術的デフォルト」または展期シグナルとなり、市場を騒然とさせた。

過去に債務不履行/デフォルトを起こした著名な不動産開発企業（時間順に整理）

上記以外にも、多数の数十億規模の不動産開発企業がこれに関与しています。以下は**「債務不履行/デフォルト発生時期」**によって整理されたリストです：

第一波：早期暴雷 (2021年)

• 華夏幸福 (China Fortune Land): 2021年初、契約不履行、三道紅線後最早倒下的大型房企之一。目前已完成大部分債務重組。
• 藍光發展 (Bluewray): 2021年中、契約不履行、四川“地産一哥”、退市。
• 花樣年 (Fantasia): 2021年10月、契約不履行。其契約不履行非常突然，引發了市場對房企“表外負債”的極度恐慌。
• 佳兆業 (Kaisa): 2021年12月二次違約（曾在2015年違約過）。“舊改之王”也未能幸免。
• 陽光城 (Sunshine City): 2021年末開始違約、世界500強房企、迅速崩塌。

第二波：全面蔓延 (2022年)

• 融創中国 (Sunac):
  • 2022年5月： 正式違約。
  • 現状（2025年）： 已上岸。2023年末完成境外債重組，2025年末重組計画正式生效。孫宏斌は少数で成功を収めた境内外債務重組のボスであり、会社規模は大幅に縮小したが、経営主体を守った。
• 世茂グループ (Shimao): 2022年7月違約。かつての“豪宅教父”であり、所有するランドマーク（深坑ホテルなど）が多数あり、現在も債務に苦しんでいる。
• 旭輝控股 (CIFI): 2022年10月違約。かつて民企の“模範例”であったが、その崩壊は民営住宅企業の全滅を意味する。
• 富力地产 (R&F): “華南五虎”の一員であり、2022年にはすでに債務展期（名状なく展期）を行い、現在も海外資産（ロンドンプロジェクトなど）を売却して債務を返済している。

第三波：国有資/混合所有制承压（2023-2025）

• 遠洋集団 (Sino-Ocean): 2023年に違約。これは初の暴雷した国資（中国人寿が主要株主）背景の房企であり、”国有企業への信仰”を打ち破った。
• 雅居樂 (Agile): 2024年5月に公開市場で初めに違約。これ sebelumnya 長らく違約していなかったが、最終的には持て余した。

まとめ：不動産企業の生存状態分類

より明確に記憶するために、これらを4つのカテゴリーに分類することができます。

1. 「死亡」/清算済み:

   • 恒大（清算）、藍光（退市）、陽光城（退市）

2. 「ICU」で再生医療中:

   • 碧桂園（再編交渉中）、世茂、旭輝、遠洋

3. 再編完了/一時的に落ち着いている（普通病房へ転換）:

   • 融創（孫宏斌が自救成功）、華夏幸福

4. 依然として維持している/危機が露呈し始めた:

   • 万科（展期開始）、龍湖（現在、少数で未違約の民営住宅企業だが、大きなプレッシャーも抱えている）、金地

関連ニュース：万科の件について、グループ内の仲間と友人と話したところ、結論は「降息は引き続き続く」こと。その直後にニュースでさらに情報が公開されました。

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